サラリーマン大家のための不動産資料集

リフォームは入居率をあげるのに非常に重要です。
私の場合は、部品は楽天・ヤフオク等の通販かホームセンターの特売で安く仕入れ、ＤＩＹでほとんどやります。

特に楽天は[楽天カード] でポイントが断然お得です。



＜チョー簡単リフォーム＞
○　コンセントカバー取替え
　　小さいドライバー（ブラスマイナス各一本）でできます。
　　カバーの値段は一つ１００円ぐらいでイメージが上がります。

○　電灯交換（２０００−４０００円の節約）
　　はしごさえあれば簡単に出来ます。
　　ただし、流行のシーリングファンは天井の補強がないと危険なので注意

○　床の傷消し
　　クレヨンタイプのもので簡単に修復できます。

○　ＴＶインターホンの取り付け（１２０００円の節約）
○　シングルレバー水栓の取り付け（５０００円の節約）
○　網戸の張替え（６５００円の節約）
○　ペンキの塗り替え（３００００円の節約）
である。


＜安い部品調達は＞
絶対お勧め！！安い！カタログはぜった貰いましょう！
○　『建材のネット販売』

○　日本最大級ショッピングサイト！お買い物なら楽天市場
○　ホーム＆ガーデニング屋さんリーベ
○　建材市場

フローリング部材は
○　無垢屋
○　材木屋

住宅設備は
○　ｅｑｕｉｐ

雑貨は
○　MUJI.netメンバー限定オフプライス

失敗したら、その時業者を呼べば住みます。何事もトライ！



それでもやっぱりって方には
原状回復（東京・横浜・川崎限定）は
○　賃貸リフォームセンター

業者に頼むなら
住宅リフォーム


＜お勧めのＤＶＤ＞
ヤフオクでボロ物件を高利回りにした束田さんの
○　激安物件＆激安リフォームで利回り20％物件を作ろう！

本格的なリノベーションなら
○　リノベーションで勝てる物件を手に入れるセミナー

個人事業主か法人か？はみんなが悩むところ。

私も散々悩みました。人によって違うかもしれませんが、以下の二つ以上にあてはまるならやるべきでしょう。
○　不動産所得が１０００万以上
○　所得を分割できる人（家族・両親ｅｔｃ）がいる
○　今後も物件を増やすつもり
○　サラリーマンの給与が８００万以上

ただ、人によって状態が違うので、一度本を読んで勉強しましょう。

最大のデメリットは税理士費用（２０−４０万）です。

また、今年から会社法が変わりました。
株式会社も簡単に作れるようになったし、合同会社（ＬＬＣ）もできるようになりました。

私は結局、合同会社を設立したのですが、理由としては
○設立費用が安い。
○後から株式会社に変更できる。
○不動産管理しかしないので、株式の肩書きがいらない。
○処理が簡単

ということです。

ただ、役職を社長・取締役と呼ばず、代表社員・業務執行社員と呼ぶことで、名刺の肩書きがさびしいです。

設立はここならすごく安く出来ます。
○　合同会社設立書類作成・格安


また、法人になれば、税理士さんは絶対必要です。
自分にあった税理士さんを探しましょう。
紹介サービスは無料で紹介してもらえます。
○　日本初！完全無料・税理士紹介サービス


また、私が選んだ税理士さんでよろしければ、ご紹介いたします。コメント欄で連絡ください。
私は、７人ほどの方とお話しして、もっともフィーリングの会い、優秀な方にしました。
ただし、関東近辺の方に限らせていただきます。

私は法人化する前にこの本で勉強しました。
○　個人事業・自由業者のための会社をつくるメリット・デメリット本当のところズバリ!

自分の物件を印象付けるためにはキャッチコピーが重要なのは話しました。

しかし、ＣＭと違ってちょっと注目させるためにかわった表現をする必要はないと思います。

あくまでも物件を見に来ている人に自分の物件を印象付ければいいのです。

そのためにはまず物件のいたるところをすべてほめましょう。

たとえば、

○３点バスユニット
　これもバストイレ別じゃないからだめとかネガティブに捕らえない事です。
・一流ホテルと同じシステムです。
・掃除が簡単。シャワーをかけるだけ。
・居室を広く使える。などなど。

○１２−１６平米の狭い部屋
・冷暖房費がかかりません。すぐ暖まります。（涼しくなります）
・どこでも手が届きます。
・彼女と肩を触れ合う距離にいれます。


大家がほめられない物件は内見者が気に入るはずはありません。

とにかくプラス思考です。

定期的に行われています
○　不動産投資家 養成講座【入門編】
○　リッチロードの無料セミナー

今年はあと一回です！！
○　不動産投資家 養成講座【入門編】

＜ただではないけど安いセミナー＞
○　目からウロコ！ケンミレ投資手法【 5,000円　】株式セミナー

○　5ヶ月で509.88％の収益を達成した
個人投資家が語る商品先物【　5,000円　】セミナー

募集図面は非常に重要なものです。
私の場合は以下の２つを用意します。
　○業者配布用
　○内見者用

業者図面は古い業者はとんでもない図面で募集をかけています。
必ずＣｈｅｃｋしてください。
内見者には写真と印象に残るキャッチコピーが必要です。
この辺は私のブログを参考にしてください。

私はこれで募集図面を作っています！！

個人の時はあまり気にしなかった銀行も、法人になるとネットワークでの処理がすべて有料になります。
これも法人の隠れた経費です。

その中でも有利な銀行は
○　口座維持費・ネット利用料無料のイーバンク

○　ジャパンネット銀行のネット口座は便利度ＮＯ.1の決済機能。


個人の方はこちらから
○ジャパンネット銀行のネット口座はとっても便利！

私も一年前はまったくの素人でした。
最初は半信半疑でいろいろな本を読み。
何冊か読み終わる頃には、不動産を取得する！！　っていう気持ちに完全に変わっていました。

まず、いろいろな方の本を読んでみましょう。
必ず、何か感じるものがあるはずです。

本で学んだら、セミナーに参加したり、ＤＶＤを見たり成功者から直接の言葉を聞くのが一番です。

セミナーに行ったら、勇気を持って回りの人に声かけましょう。
そして、同じ悩みを持った人や先に始めている人と話しをしましょう。

私が始めに読んだ本です。
＜お勧めの書籍＞
束田さんの本
ボロ物件をリフォームで高利回り物件にする技が学べます。
○　20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則

広瀬さんの本
基本的なキャッシュフローを学べます。
○　キャッシュフローを生む不動産投資
○　賢い大家さんだけが知っている! 不動産経営の常識･裏ワザ･隠しワザ

広瀬さん・束田さん・うっちゃんの本
３人のいろいろな手法が学べます。
○　家賃収入が月収を超える!

沢さんの本
安易な不動産投資に入らないために一読必須です。
○　「お宝不動産」で金持ちになる！-サラリーマンでもできる不動産投資入門
○　図解「お宝不動産」で金持ちサラリーマンになる
○　不動産投資を始める前に読む本 ―お宝不動産を手に入れよう


ちょっと刺激の強い金森さんの本
急速に物件を増やしたい方は必読。
精神力は鍛えられます。
◎　1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法

競売を使いサラリーマンからカリスマ大家さんになった藤山さんの本
○　新刊！目指せ!月収200万円サラリーマン「儲かる大家さん」教習所
○　サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門
○　サラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義

ＣＦネッツの猪俣さんの本
○　アパート大家さんになった12人のフツーの人々





＜お勧めのＤＶＤ＞
広瀬さんの
不動産投資塾　初級コース
不動産投資塾　ビキナーコース　−不動産投資なんて怖くない−

物件を購入する場合は頭金をきちんとためることが重要です。

ただ、いざと言う時にカードローンの枠を持っていると助かります。
ただし、金利が高いので短期の利用か、保険として持つ程度にしましょう。

○無理をしないセゾンカードローン

○オリコのカードローンＣＲＥＳＴ発行で３０００円相当の商品券がもらえる

○スルガ銀行「年利７％〜・最高限度額５００万円・生命保険付」

物件を購入するには銀行融資を以下に引っ張れるかがもっとも重要です。

不動産投資は少ない頭金で、借りたお金で買う物件を担保にして大きなリバレッジをかけれるのが最大の魅力です。

そのため、私はＲＯＩを最も重視しています。

私の場合、融資をお願いする時は以下を用意します。
○　物件の資料
　・募集図面
　・公図
　・レントロール（家賃表・入居状況）
　・納税通知書（固定資産税・都市計画税）
　・物件のアピールポイント
　　・駅が近い、学校が近い、病院が近い等のニーズあること
　　・今埋まっていない原因分析と自分はどうやって満室にするかなど。
○　自己紹介
　・家族構成
　・経歴（出身大学・就職履歴）
　・勤務先（住所・所属・役職・勤続年数）
　・過去３年の所得（源泉徴収表）
　・自分のアピールポイント
　　（不動産への真摯な取り組み姿勢他、自慢できること何でも書く）
○所有物件資料
　・収支一覧（購入額・借入金・入居状況・キャッシュフロー）
　・登記簿謄本のコピー
　・借り入れ明細
○その他の金融資産一覧
　・年金
　・財形貯蓄
　・銀行預金
　・株
　・債権
　・退職金積み立て額
　・その他金目のものなんでも

あとは銀行にはきちんとした格好で、対応しましょう。
今回がだめでも次があります。
銀行はきちんとした人・物件には融資をしたいのです。